近日，阿里法拍上一處湯臣一品7890萬元的豪宅掛牌3日因無人問津慘遭流拍。

出讓房源位于上海市浦東新區(qū)花園石橋路28弄，本次整體拍賣5號(hào)501室住宅房及地下車庫(kù)地下2層車位(人防)24(下稱5號(hào)樓房源)，出讓時(shí)間為2021年9月17日10時(shí)至2021年9月20日10時(shí)，共計(jì)3天。掛牌價(jià)為7890萬元，保證金789萬元，彼時(shí)吸引了38730次圍觀，732人設(shè)置提醒，1人報(bào)名，最終因無人出價(jià)流拍。

此次競(jìng)拍前，5號(hào)樓房源還曾有過一次暫緩和一次流拍的經(jīng)歷。

2021年2月，該房源在阿里法拍上架，掛牌價(jià)7890萬元，最終顯示暫緩出讓，原因不明;今年3月，該房源再度上架，掛牌3日后流拍，掛牌價(jià)不變，彼時(shí)吸引了67356次圍觀，602人設(shè)置提醒，卻無一人報(bào)名。

據(jù)出讓公告顯示，5號(hào)樓房源建筑面積合計(jì)471.22㎡，其中地下車位建筑面積39.33㎡，住宅建面431.89㎡，層高3.6米，客廳朝西，帶超大陽臺(tái)，露臺(tái)面積約30㎡，室內(nèi)有4個(gè)臥室、5個(gè)主衛(wèi)、1個(gè)保姆房、一個(gè)儲(chǔ)藏室、一個(gè)洗衣房、一個(gè)工作間及設(shè)備露臺(tái)，書房和主臥連通帶270度的觀景陽臺(tái)。房源掛牌價(jià)7890萬元，其中房屋價(jià)格為7730萬元，車位價(jià)格為160萬元，即住宅部分單價(jià)約為17.9萬元/㎡。

對(duì)于滬上第一豪宅湯臣一品來說，這一價(jià)格并不算高。

湯臣一品坐落于上海黃浦江畔，正對(duì)外灘建筑群，是由湯臣集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，該樓盤由4幢豪華住宅與1幢高級(jí)會(huì)所組成，最高樓層為44層。

2005年10月，湯臣一品開始預(yù)售，彼時(shí)的標(biāo)價(jià)為11萬元/㎡，最小戶型面積為434㎡，最大的是1243㎡，一經(jīng)問世便有中國(guó)第一豪宅的稱號(hào)。2006年，湯臣一品更是以13萬元/㎡的單價(jià)成交一套房源，創(chuàng)下中國(guó)豪宅最高天價(jià)紀(jì)錄。據(jù)傳，黃曉明、劉亦菲、張柏芝、郭敬明等明星也在此處置業(yè)。

不過，由于總價(jià)過高，湯臣一品對(duì)標(biāo)的客戶群體較少，至今還有超四成住宅待售。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至9月22日，湯臣一品大廈總套數(shù)610套，已售總套數(shù)190套，還有420套待售，16年過去去化率僅31.1%;住宅方面總套數(shù)為181套，目前售出102套，還有79套待售，去化率56.35%。

在當(dāng)前某二手房平臺(tái)上，湯臣一品整體掛牌單價(jià)在17萬-24萬元間，其中一套5室2廳低層434㎡的房源掛牌價(jià)為8800萬元，折合單價(jià)約202765元/㎡。

湯臣一品在阿里法拍上的記錄并不多，此前掛牌的僅有2例且全部高溢價(jià)出讓。

2018年7月，湯臣一品3號(hào)3701室拍賣出讓，掛牌價(jià)5296萬元，建筑面積436.41㎡，最終有6人報(bào)名，經(jīng)歷了124次延時(shí)后，以9676萬元成交，溢價(jià)率82.7%，成交單價(jià)22.2萬元/㎡;同年6月，3號(hào)樓3601室出讓，掛牌價(jià)5014萬元，建筑面積436.41㎡，800萬元的保證金仍吸引了11人報(bào)名，最終以8534萬元成交，溢價(jià)率70.2%，成交單價(jià)19.6萬元/㎡。

兩年過去，湯臣一品為何不吃香了?

《國(guó)際金融報(bào)》記者關(guān)注到，在二手房平臺(tái)上，這套法拍房也在掛牌，掛牌價(jià)為8500萬元，比法拍房?jī)r(jià)格高出7.7%，折合單價(jià)196810元/㎡。記者據(jù)此聯(lián)系負(fù)責(zé)的中介得知，該房源由于樓層較低，僅能透過樓縫看到少量江景景觀，故整體報(bào)價(jià)不高，且房東急需用錢，如近期就能交易，價(jià)格還可以做出讓步。

5樓確實(shí)矮了一些。上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦稱，買得起湯臣一品的多是由于項(xiàng)目極佳的區(qū)位與江景景觀，且多青睞于高樓層，貴一些也是愿意的，但這個(gè)房源只能看到少量江景，18萬元的單價(jià)不具優(yōu)勢(shì)，掛在15萬元以內(nèi)或還有吸引力。

此外，限購(gòu)也是影響該房源出讓的重要因素。

2021年1月，上海樓市出臺(tái)調(diào)控，將法拍房納入限購(gòu)范圍。對(duì)于購(gòu)買頂級(jí)豪宅的購(gòu)房者來說，自身購(gòu)房名額或早已被占用，此前還可通過購(gòu)買法拍房繞開限購(gòu)，如今卻因調(diào)控趨嚴(yán)行不通了。

據(jù)上海拍賣行有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)該房源的馮先生對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，房源流拍后，法院會(huì)與房東溝通后續(xù)掛牌情況，照過往經(jīng)驗(yàn)來看，再次掛牌的房源價(jià)格是會(huì)打個(gè)7折、8折，最終要以法院消息為準(zhǔn)。同時(shí)，馮先生提醒，已經(jīng)進(jìn)入法拍流程的房源是無法在二手房市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)的。

對(duì)于后續(xù)進(jìn)度，上述二手房中介透露，本次流拍后，房東已與法院溝通解除抵押狀態(tài)，目前在走流程，后續(xù)或不再上架法拍，從而轉(zhuǎn)入正常二手房交易，到時(shí)價(jià)格預(yù)計(jì)還會(huì)在8500萬元左右。