IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出，通常計(jì)劃在港股上市的公司從取得證監(jiān)會(huì)受理函，到取得核準(zhǔn)批復(fù)只需3-6個(gè)月。

上市之路比王健林預(yù)想的要坎坷。

半個(gè)月前的內(nèi)部會(huì)議上，他承認(rèn)，因商管上市拖延，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)遇到了階段性困難。

困難集中在債務(wù)壓力上，首先是兩個(gè)對(duì)賭協(xié)議期限的逼近。

前述13億美元的三筆離岸貸款，已經(jīng)觸發(fā)還款條約。

經(jīng)過(guò)協(xié)商，三分之一的參貸行同意，豁免這一條款，約定的上市日期延期為2023年11月30日，壓力推到半年之后。

更大的壓力在于機(jī)構(gòu)投資方。

2021年，珠海萬(wàn)達(dá)商管完成380億元的Pre-IPO輪融資，包括珠海國(guó)資委、鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻等財(cái)團(tuán)均有出資。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

若無(wú)法在2023年底前完成IPO，戰(zhàn)略投資者有權(quán)行使回售權(quán)，并要求其母公司大連萬(wàn)達(dá)商管回購(gòu)資本。

最新發(fā)布的債券報(bào)告顯示，截至2022年底，大連萬(wàn)達(dá)商管的短期借款增加9倍至50.46億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債，劇增至687.68億元，同比增長(zhǎng)3倍。

前有巨額潛在回購(gòu)款，后有償債高峰的到來(lái)。

根據(jù)企業(yè)預(yù)警通平臺(tái)的數(shù)據(jù)，僅大連萬(wàn)達(dá)商管這一主體，境內(nèi)就共有6筆債券于一年內(nèi)到期，余額為49.23億元，境外還有一筆4億美元的債券，將在7月到期。

四處籌錢

償債日期逼近，王健林表示，萬(wàn)達(dá)不會(huì)破產(chǎn)。

他一邊奔赴各地談合作，加大珠海萬(wàn)達(dá)商管上市的籌碼;一邊四處“找錢”，填補(bǔ)債務(wù)窟窿。

今年以來(lái)，王健林行程緊湊，2月中旬至3月中旬，一個(gè)月內(nèi)跑了吉林、河南、貴州、遼寧四個(gè)省，洽談文旅項(xiàng)目。

出差間隙，王健林多次會(huì)見銀行機(jī)構(gòu)高層。

2月，他先后與哈爾濱銀行、中原銀行簽署合作協(xié)議，3月中又見了盛京銀行代董事長(zhǎng)。

王健林已著手準(zhǔn)備境內(nèi)外發(fā)債融資。1-2月，大連萬(wàn)達(dá)商管發(fā)行了兩筆合計(jì)7億美元的境外債;3月份又宣布，擬發(fā)行20億元的銀行間債券。

整體來(lái)看，大連萬(wàn)達(dá)商管的外部融資能力在減弱。過(guò)去兩年，其籌資性現(xiàn)金流一直處在凈流出狀態(tài)，單是2022年，就凈流出300.36億元。

今年初發(fā)行的兩筆境外債，息票率高達(dá)11%，也側(cè)面說(shuō)明融資難度變大。

兩個(gè)月前，大連萬(wàn)達(dá)商管還向上交所提交注冊(cè)一筆60億規(guī)模的公司債，遭證監(jiān)會(huì)問詢，要求說(shuō)明籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~持續(xù)大額為負(fù)的原因。

萬(wàn)達(dá)商管暫未回復(fù)。

融資難度大，王健林轉(zhuǎn)而質(zhì)押、減持上市公司股權(quán)，來(lái)獲取貸款和現(xiàn)金。

1月，王健林將持有的萬(wàn)達(dá)酒店65.04%股份質(zhì)押給淡馬錫以獲取貸款。

3-4月，王健林又先后兩次減持萬(wàn)達(dá)電影股票，以減持當(dāng)日的收盤價(jià)計(jì)算，合計(jì)套現(xiàn)約15億元。

出于對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)流動(dòng)性的擔(dān)憂，5月，穆迪下調(diào)萬(wàn)達(dá)商管公司家族評(píng)級(jí)至“Ba2”，列入下調(diào)觀察名單。

這意味著，王健林后續(xù)的境外融資難度會(huì)加大。

虛假繁榮?

陷入債務(wù)窘境，王健林旗下業(yè)務(wù)未受大波動(dòng)，大連萬(wàn)達(dá)商管作為核心資產(chǎn)，業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)定。

債券報(bào)告顯示，2022年大連萬(wàn)達(dá)商管收入為 491.88億元，同比增長(zhǎng)4.86%，主要得益于商場(chǎng)規(guī)模的增長(zhǎng)。

截至去年底，旗下萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新開業(yè)55座，累計(jì)項(xiàng)目達(dá)到473個(gè)，管理商業(yè)面積6556萬(wàn)平方米。

珠海萬(wàn)達(dá)商管是由大連萬(wàn)達(dá)商管分拆出來(lái)的輕資產(chǎn)部分，也是王健林正在推進(jìn)的上市主體，主要負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，賺取租金收入和商戶運(yùn)營(yíng)收入，現(xiàn)金流要比做開發(fā)穩(wěn)定。

天眼查顯示，大連萬(wàn)達(dá)商管持有70.15%珠海萬(wàn)達(dá)商管股份。

截至2022年底，珠海萬(wàn)達(dá)商管總資產(chǎn)228.86億元，所占體量不大，卻占據(jù)收入的半壁江山。

2022年，其商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入、利潤(rùn)分別為271.20億元、129.84億元。

在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下，萬(wàn)達(dá)商場(chǎng)的數(shù)量還在增加。截至去年底，在建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有187個(gè)。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的招商能力，曾是王健林沖擊上市的信心來(lái)源。截至2022年底，旗下商鋪出租率98.7%，租金收繳率100%。

只是，這些亮眼的數(shù)據(jù)，是否是虛假繁榮，需要打個(gè)問號(hào)。

3月，一位萬(wàn)達(dá)員工指出，萬(wàn)達(dá)商管旗下的商戶業(yè)績(jī)、出租率、客流等數(shù)據(jù)，真實(shí)性存疑。

據(jù)稱，萬(wàn)達(dá)實(shí)施嚴(yán)格的考核指標(biāo)，要求租戶收繳、招商率實(shí)現(xiàn)100%。在實(shí)體商業(yè)遭遇疫情沖擊時(shí)期，這幾乎是不可能完成的任務(wù)，一線員工只能“造假”。

“商戶雖然不欠萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的，但不少欠項(xiàng)目總經(jīng)理、副總經(jīng)理的。”

一位萬(wàn)達(dá)員工告訴《21CBR》記者，為了完成收租率指標(biāo)，有的經(jīng)理有時(shí)會(huì)先為商戶墊付租金，之后再讓商戶慢慢還。

一位業(yè)內(nèi)人士也向記者指出，每個(gè)商場(chǎng)都做到100%招商率，幾乎是不可能的，尤其是一些非中心城區(qū)商圈，招商比以前要難很多。

記者實(shí)地探訪也到看，部分萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的出租情況并不理想，比如廣州白云、番禺的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，室內(nèi)不少商鋪空置，周末午餐時(shí)間，除了餐飲區(qū)域，商場(chǎng)內(nèi)的客流量不大。

據(jù)稱，珠海萬(wàn)達(dá)商管仍在推進(jìn)IPO事宜，按照證監(jiān)會(huì)新規(guī)定準(zhǔn)備文件，后續(xù)會(huì)再次更新招股文件。

按照對(duì)賭協(xié)議，留給王健林的時(shí)間，不到7個(gè)月。