“‘認房’‘認貸’主要是銀行發(fā)放住房貸款時評判首套房、二套房的標準，其中‘認房’一般是認所在城市的房子，‘認貸’則是認全國的房貸。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，當前全國各地對相關政策執(zhí)行標準不一，“認房又認貸”明顯最為嚴格，新政落地前，至少四個一線城市以及廈門、成都、合肥等共約20個熱點城市在執(zhí)行“認房又認貸”政策。

實際上，“認房不認貸”政策部署早有跡象。今年7月份，住建部召開企業(yè)座談會時就曾強調(diào)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

上述三部門聯(lián)合發(fā)布的《通知》明確部署購買首套住房“認房不用認貸”，同時提出該項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。對家庭住房套數(shù)認定，《通知》也明確提出，家庭住房套數(shù)由城市政府指定的住房套數(shù)查詢或認定責任部門，根據(jù)居民家庭申請或授權，提供查詢服務并出具查詢結果或認定證明。

隨后，廣州、深圳等兩個一線城市于8月30日陸續(xù)宣布將執(zhí)行“認房不認貸”，相關政策正式在城市層面落地。

“業(yè)內(nèi)都預期8月底9月初一線城市會落地具體的鼓勵樓市需求的政策措施。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認為，由于一線城市、強二線城市的改善性住房需求相對較旺盛，在一線城市購買二套住房首付比例、認定標準等都較高，抑制了部分改善性住房需求，因此“認房不認貸”政策將在相關城市率先落地。

釋放改善性需求

“此次‘認房不認貸’政策力度多方面超出預期。”

對于“認房不認貸”政策市場影響，多位分析人士均認為，相關政策落地后主要能夠降低有改善性住房需求家庭的購房成本，釋放一定改善性需求;同時在“賣一買一”置換購房下，也將為市場帶來較多頗具性價比的二手房源，整體上有利于促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。

“‘認房不認貸’將有利于一線與強二線城市的改善性住房需求釋放，同時相關改善性住房需求多為置換購房，也就是需要賣一套再買一套，其中要賣掉的那套房在當前市場環(huán)境下性價比相對會高一些。”張宏偉認為，“認房不用認貸”政策有利于降低居民購房成本，更好滿足剛性與改善性住房需求，對未來市場預期的正面轉化也將發(fā)揮積極作用。

“推動落實‘認房不用認貸’，主要利好兩類購房群體，一類是常住地有一套貸款住房準備賣出房子換房即置換購房群體;一類是在常住地外其他城市有過房貸記錄但本地無房的購房客群。”王小嬙認為，“認房不認貸”后，這兩類客群可按照首套房的首付比例與貸款利率在常住地貸款購房，明顯降低了購房成本，對市場而言，“認房不認貸”有利于改善性住房需求的釋放，提升市場活躍度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

“此次‘認房不認貸’政策力度多方面超出預期。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，從此次政策部署情況來看，即便在外地有在償?shù)陌唇屹J款，在本地購房也算首套房，享受首套房標準;同時此次政策將“以家庭為單位”來認定首套房產(chǎn)，調(diào)整到“家庭成員為單位”，意味著可以釋放出更多的需求，有利于商品房需求端穩(wěn)定。

“‘認房不認貸’可以讓更多購房者享受到首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本;同時能夠有效激活部分人群的購房需求，進而促進房地產(chǎn)市場的流動以及結構優(yōu)化。”北京金訴律師事務所主任王玉臣建議，有置換需求的購房者應盡量避免“無縫銜接”式換房，最好等到第一套房徹底過戶后，再去購置第二套房。

“一城一策”

“此次‘認房不認貸’納入‘一城一策’工具箱，供城市自主選用，意味著相關政策已符合政策執(zhí)行標準，但還需地方政府自主決定是否使用。”

“此次政策調(diào)整和過去不同的是，不再自上而下發(fā)文，一竿子插到底執(zhí)行，而是將此項政策作為政策工具，納入‘一城一策’工具箱，供城市自主選用。”李宇嘉指出，在“一城一策”和城市主體責任背景下，考慮到城市的差異性，“認房不認貸”不適宜自上而下統(tǒng)一部署，而是將政策的權限給到各城市。

“此次‘認房不認貸’政策納入‘一城一策’的工具箱中，供各城市自主選用。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進也認為，此次政策調(diào)整按照“一城一策”原則推進，與城市以及市場情況掛鉤，有助于政策的執(zhí)行更好吻合市場需求。

“但值得一提的是，此次‘認房不認貸’納入‘一城一策’工具箱，供城市自主選用，意味著相關政策已符合政策執(zhí)行標準，但還需地方政府自主決定是否使用。”王小嬙表示。

但多位分析人士也認為，除“認房不認貸”外，要提振市場預期還需打出政策組合拳。

“此次‘認房不認貸’為核心城市優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策打開了空間，預計多數(shù)二線城市將較快跟進落地。由于一線城市房屋總價高且首套房與二套房首付比例差距較大，若政策跟進執(zhí)行，預計將對市場產(chǎn)生較為明顯的帶動。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，從首套房“認房不認貸”到延長換房退稅優(yōu)惠時間，8月底需求端支持政策頻出，企業(yè)融資支持政策也同時跟進，若各地方加快需求端政策執(zhí)行速度，將有利于帶動需求入市，核心城市樓市“金九銀十”行情可期。

“伴隨著房地產(chǎn)市場相關政策組合拳利好，上市房企的股價和市值預計將逐步得到修復。”張宏偉認為，當前一線城市相關政策落地為其他二、三線城市樹立了標桿，預計接下來1到2個月為各城市“一城一策”樓市支持政策出臺的密集期。