“‘認(rèn)房’‘認(rèn)貸’主要是銀行發(fā)放住房貸款時(shí)評(píng)判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn)，其中‘認(rèn)房’一般是認(rèn)所在城市的房子，‘認(rèn)貸’則是認(rèn)全國的房貸。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，當(dāng)前全國各地對(duì)相關(guān)政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一，“認(rèn)房又認(rèn)貸”明顯最為嚴(yán)格，新政落地前，至少四個(gè)一線城市以及廈門、成都、合肥等共約20個(gè)熱點(diǎn)城市在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。

實(shí)際上，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策部署早有跡象。今年7月份，住建部召開企業(yè)座談會(huì)時(shí)就曾強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

上述三部門聯(lián)合發(fā)布的《通知》明確部署購買首套住房“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，同時(shí)提出該項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。對(duì)家庭住房套數(shù)認(rèn)定，《通知》也明確提出，家庭住房套數(shù)由城市政府指定的住房套數(shù)查詢或認(rèn)定責(zé)任部門，根據(jù)居民家庭申請(qǐng)或授權(quán)，提供查詢服務(wù)并出具查詢結(jié)果或認(rèn)定證明。

隨后，廣州、深圳等兩個(gè)一線城市于8月30日陸續(xù)宣布將執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，相關(guān)政策正式在城市層面落地。

“業(yè)內(nèi)都預(yù)期8月底9月初一線城市會(huì)落地具體的鼓勵(lì)樓市需求的政策措施。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，由于一線城市、強(qiáng)二線城市的改善性住房需求相對(duì)較旺盛，在一線城市購買二套住房首付比例、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等都較高，抑制了部分改善性住房需求，因此“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策將在相關(guān)城市率先落地。

釋放改善性需求

“此次‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策力度多方面超出預(yù)期。”

對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策市場影響，多位分析人士均認(rèn)為，相關(guān)政策落地后主要能夠降低有改善性住房需求家庭的購房成本，釋放一定改善性需求;同時(shí)在“賣一買一”置換購房下，也將為市場帶來較多頗具性價(jià)比的二手房源，整體上有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。

“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’將有利于一線與強(qiáng)二線城市的改善性住房需求釋放，同時(shí)相關(guān)改善性住房需求多為置換購房，也就是需要賣一套再買一套，其中要賣掉的那套房在當(dāng)前市場環(huán)境下性價(jià)比相對(duì)會(huì)高一些。”張宏偉認(rèn)為，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策有利于降低居民購房成本，更好滿足剛性與改善性住房需求，對(duì)未來市場預(yù)期的正面轉(zhuǎn)化也將發(fā)揮積極作用。

“推動(dòng)落實(shí)‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’，主要利好兩類購房群體，一類是常住地有一套貸款住房準(zhǔn)備賣出房子換房即置換購房群體;一類是在常住地外其他城市有過房貸記錄但本地?zé)o房的購房客群。”王小嬙認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，這兩類客群可按照首套房的首付比例與貸款利率在常住地貸款購房，明顯降低了購房成本，對(duì)市場而言，“認(rèn)房不認(rèn)貸”有利于改善性住房需求的釋放，提升市場活躍度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

“此次‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策力度多方面超出預(yù)期。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，從此次政策部署情況來看，即便在外地有在償?shù)陌唇屹J款，在本地購房也算首套房，享受首套房標(biāo)準(zhǔn);同時(shí)此次政策將“以家庭為單位”來認(rèn)定首套房產(chǎn)，調(diào)整到“家庭成員為單位”，意味著可以釋放出更多的需求，有利于商品房需求端穩(wěn)定。

“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’可以讓更多購房者享受到首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本;同時(shí)能夠有效激活部分人群的購房需求，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的流動(dòng)以及結(jié)構(gòu)優(yōu)化。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣建議，有置換需求的購房者應(yīng)盡量避免“無縫銜接”式換房，最好等到第一套房徹底過戶后，再去購置第二套房。

“一城一策”

“此次‘認(rèn)房不認(rèn)貸’納入‘一城一策’工具箱，供城市自主選用，意味著相關(guān)政策已符合政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，但還需地方政府自主決定是否使用。”

“此次政策調(diào)整和過去不同的是，不再自上而下發(fā)文，一竿子插到底執(zhí)行，而是將此項(xiàng)政策作為政策工具，納入‘一城一策’工具箱，供城市自主選用。”李宇嘉指出，在“一城一策”和城市主體責(zé)任背景下，考慮到城市的差異性，“認(rèn)房不認(rèn)貸”不適宜自上而下統(tǒng)一部署，而是將政策的權(quán)限給到各城市。

“此次‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策納入‘一城一策’的工具箱中，供各城市自主選用。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，此次政策調(diào)整按照“一城一策”原則推進(jìn)，與城市以及市場情況掛鉤，有助于政策的執(zhí)行更好吻合市場需求。

“但值得一提的是，此次‘認(rèn)房不認(rèn)貸’納入‘一城一策’工具箱，供城市自主選用，意味著相關(guān)政策已符合政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，但還需地方政府自主決定是否使用。”王小嬙表示。

但多位分析人士也認(rèn)為，除“認(rèn)房不認(rèn)貸”外，要提振市場預(yù)期還需打出政策組合拳。

“此次‘認(rèn)房不認(rèn)貸’為核心城市優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策打開了空間，預(yù)計(jì)多數(shù)二線城市將較快跟進(jìn)落地。由于一線城市房屋總價(jià)高且首套房與二套房首付比例差距較大，若政策跟進(jìn)執(zhí)行，預(yù)計(jì)將對(duì)市場產(chǎn)生較為明顯的帶動(dòng)。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，從首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”到延長換房退稅優(yōu)惠時(shí)間，8月底需求端支持政策頻出，企業(yè)融資支持政策也同時(shí)跟進(jìn)，若各地方加快需求端政策執(zhí)行速度，將有利于帶動(dòng)需求入市，核心城市樓市“金九銀十”行情可期。

“伴隨著房地產(chǎn)市場相關(guān)政策組合拳利好，上市房企的股價(jià)和市值預(yù)計(jì)將逐步得到修復(fù)。”張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前一線城市相關(guān)政策落地為其他二、三線城市樹立了標(biāo)桿，預(yù)計(jì)接下來1到2個(gè)月為各城市“一城一策”樓市支持政策出臺(tái)的密集期。