注重“因城施策”政策連貫性是此次存量房貸利率調(diào)整的基本原則。以北京為例，2019年10月8日至2023年8月31日，“存量房貸利率”下限為L(zhǎng)PR+55BP，此次調(diào)整后利率下限仍為L(zhǎng)PR+55BP。當(dāng)前5年期LPR為4.2%，即下限為4.75%。再比如武漢，在2022年9月30日至2023年8月31日期間曾階段性取消首套房貸款利率下限，顯然該時(shí)間段貸款已享受利率優(yōu)惠。因此，此時(shí)間段的“存量房貸利率”無(wú)需調(diào)整。

統(tǒng)一批量調(diào)整是“存量房貸利率”調(diào)整的另一個(gè)核心信息。南方周末新金融研究中心研究員對(duì)比所有商業(yè)銀行的公告發(fā)現(xiàn)，9月25日起，各商業(yè)銀行將與存量個(gè)人住房貸款客戶就貸款執(zhí)行利率進(jìn)行協(xié)商調(diào)整，存量首套住房貸款客戶無(wú)需申請(qǐng)，銀行將統(tǒng)一批量調(diào)整。

但原來(lái)選擇固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)貸款的存量房貸借款人，也可以申請(qǐng)享受此次新政。如，建設(shè)銀行規(guī)定借款人可申請(qǐng)將固定利率貸款或基準(zhǔn)利率定價(jià)貸款轉(zhuǎn)換為采用LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款。9月25日起，建行提供線上轉(zhuǎn)換申請(qǐng)服務(wù)，可一鍵完成轉(zhuǎn)換申請(qǐng)。

所有存量房貸借款人都可以享受此次新政?這一點(diǎn)被否認(rèn)。政策優(yōu)惠與個(gè)人信用掛鉤是各家商業(yè)銀行一致強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容之一。南方周末新金融研究中心研究員發(fā)現(xiàn)，商業(yè)銀行首次將存量房貸利率優(yōu)惠政策與貸款人的個(gè)人征信情況掛鉤，即商業(yè)銀行要求客戶在申請(qǐng)調(diào)整存量房貸利率時(shí)，不能存在不良貸款或逾期情況。

另外，對(duì)于符合政策的“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸，或存在不良貸款歸還積欠本息的存量房貸，商業(yè)銀行要求客戶向承辦行主動(dòng)申請(qǐng)利率調(diào)整，經(jīng)銀行審核符合條件后按上述調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。

存量借款人受益幾何?

據(jù)接近監(jiān)管的有關(guān)人士說(shuō)法，據(jù)估算，本次調(diào)整涉及的客戶可能超過(guò)4000萬(wàn)，涉及調(diào)整的貸款規(guī)?？赡苓_(dá)25萬(wàn)億元。

存量房貸借款人受益有多大?

此次存量房貸利率新政明確，申請(qǐng)調(diào)整存量首套房貸利率的，不能低于當(dāng)年當(dāng)?shù)氐氖滋追抠J利率政策下限。因此，理論上而言，在首套房貸利率超出政策下限時(shí)期發(fā)放的房貸，調(diào)整空間較大。但2022年下半年以來(lái)發(fā)放的存量按揭貸款，利率調(diào)整空間不大。

南方周末新金融研究中心研究員對(duì)比研究發(fā)現(xiàn)，對(duì)于2022年10月之后發(fā)放的首套房貸，全國(guó)平均房貸利率與相應(yīng)時(shí)期的政策下限之間差值已接近;而自2019年10月至2022年6月，全國(guó)首套房平均房貸利率與相應(yīng)時(shí)期的政策下限平均差距為71bp。

新政涉及最早的存量房貸發(fā)生于2019年10月之前發(fā)放，則按當(dāng)時(shí)規(guī)定的首套房房貸利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。其中，2019年10月前發(fā)放的房貸利率，絕大部分已按人民銀行2019年第30號(hào)公告要求，在2020年底前轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)定價(jià)的存量首套個(gè)人住房貸款。

南方周末新金融研究中心研究員對(duì)全國(guó)70個(gè)城市2019年10月LPR定價(jià)改革以來(lái)的首套房利率政策進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，除一線城市及部分強(qiáng)二線城市外，大多數(shù)城市的首套房貸利率基本與全國(guó)首套房貸利率下限保持一致，部分三線城市甚至階段性取消了房貸利率下限。

南方周末新金融研究中心研究員認(rèn)為，考慮到各地在全國(guó)政策下限的基礎(chǔ)上有因城施策的自由度，假設(shè)各地實(shí)際利率下限較政策利率下限抵補(bǔ)后，從全國(guó)個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率看，理論上2022年6月以前發(fā)放的存量首套按揭貸款，其平均房貸利率在此次新政落地后有70bp左右的下降空間。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策將惠及的存量房貸借款人或是最大受益者。

2023年8月，住建部、中國(guó)人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)通知，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。截至目前，北上廣深等城市已執(zhí)行購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。盡管商業(yè)銀行“認(rèn)房不認(rèn)貸”實(shí)施細(xì)則尚需時(shí)日，但將有部分符合條件“二套轉(zhuǎn)首套”借款人可以享受存量房貸利率優(yōu)惠政策。

南方周末新金融研究中心研究員對(duì)比發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，二套房貸款平均利率與同期首套房貸利率下限存在顯著利差空間。自2019年7月至今平均差距接近1個(gè)百分點(diǎn)(100bp)。如前述可能性實(shí)現(xiàn)，則這部分存量按揭人或?yàn)楸据喎抠J新政最受益群體。

比2008年政策更精準(zhǔn)

存量房貸利率調(diào)整曾有先例。2008年10月，中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問(wèn)題的通知》，首次將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限降為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%，同時(shí)適用于存量和新增房貸。

南方周末新金融研究中心研究員對(duì)比發(fā)現(xiàn)，兩次房貸調(diào)整的最大不同之處，2008年的房貸新政直接刺激了房?jī)r(jià)大幅上漲和提前還貸需求的井噴，而提前還貸潮則是本年度房貸新政推出的重要內(nèi)因，穩(wěn)定房?jī)r(jià)也成為房貸新政的目標(biāo)之一。

2008年房貸優(yōu)惠政策推出后，由于存量房貸利率下調(diào)會(huì)直接壓縮銀行利潤(rùn)，大行執(zhí)行相對(duì)猶豫，而中小銀行則抓住契機(jī)搶奪房貸客戶，率先推出利率7折優(yōu)惠，并推出跨行“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)來(lái)?yè)寠Z存量用戶，迅速做大房貸業(yè)務(wù)規(guī)模。與此同時(shí)，由于當(dāng)時(shí)各地住房信息系統(tǒng)尚未實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，一些不符合優(yōu)惠政策的貸款人通過(guò)鉆各種漏洞，也實(shí)現(xiàn)了套利。

政策利好疊加投機(jī)盛行，2008年下半年至2009年，個(gè)人住房按揭市場(chǎng)出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象，個(gè)人自住、投資、投機(jī)需求大增，推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷升高。一年半時(shí)間，全國(guó)住房平均價(jià)格上升了50%以上，豪宅價(jià)格上升了70%，個(gè)別地區(qū)房?jī)r(jià)甚至翻了一倍。與此同時(shí)，為享受新政優(yōu)惠，提前還貸成為眾多貸款人的選擇，國(guó)內(nèi)主要城市存量房貸早償率一度高達(dá)26.27%。

鑒于房貸新政執(zhí)行中出現(xiàn)的問(wèn)題，2009年后，決策層一系列政策“補(bǔ)丁”陸續(xù)出臺(tái)，嚴(yán)禁提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)，銀行也未再提供過(guò)“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)。但市場(chǎng)上各種鉆政策空子的招數(shù)屢禁不絕，例如通過(guò)個(gè)人信用貸款降低貸款首付比例，甚至“首付”現(xiàn)象仍然存在。

直到“房住不炒”政策提出，相關(guān)配套制度不斷完善強(qiáng)化下，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷深刻調(diào)整，居民對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期也發(fā)生重大變化。特別是“三條紅線”等政策發(fā)布后，房地產(chǎn)各種亂象得到遏制，但由于利率4%以上的個(gè)人房貸利率與最低利率已突破3%的個(gè)人信用貸、經(jīng)營(yíng)貸利率之間利差依然較大，通過(guò)其它低利率貸款進(jìn)入房貸業(yè)務(wù)的情況仍然存在。

2022年起，提前還貸現(xiàn)象卷土重來(lái)，并延續(xù)至今。2023年第一季度、第二季度個(gè)人住房貸款的早償率(年化)分別升至15.2%、13.1%，均遠(yuǎn)高于2022年末的8.9%。

提振消費(fèi)、復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)成為新的核心命題背景下，此次出臺(tái)的房貸新政成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的又一重要舉措，并進(jìn)而有利于平抑大規(guī)模提前還貸對(duì)銀行體系和國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的沖擊。

與2008年房貸政策相比，本次房貸新政設(shè)計(jì)上也更加精準(zhǔn)有效。

一方面，新政打開(kāi)政策預(yù)期上限，明確監(jiān)管政策態(tài)度，有助于扭轉(zhuǎn)“三條紅線”以來(lái)不斷強(qiáng)化的市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)新發(fā)放的首套及二套房首付比例下限均創(chuàng)下2008年以來(lái)最低水平。

另一方面，為避免無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，本次未放開(kāi)跨行“轉(zhuǎn)按揭”，由原機(jī)構(gòu)采取兩種方式自行下調(diào)，并對(duì)申請(qǐng)時(shí)間明確規(guī)定。此舉有效抑制銀行間通過(guò)“轉(zhuǎn)按揭”等業(yè)務(wù)搶奪存量客戶的可能，配合2018年已全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，基本封堵了不符合政策優(yōu)惠條件的貸款人進(jìn)行制度套利的漏洞。但經(jīng)營(yíng)貸利率仍低于房貸利率，借款人違規(guī)的空間依然存在。

銀行降存款利率應(yīng)對(duì)沖擊

在超4000萬(wàn)存量房貸按揭人受益的同時(shí)，商業(yè)銀行面臨利息損失。25萬(wàn)億存量按揭批量降息對(duì)商業(yè)銀行影響多大?整體利差已降至歷史低點(diǎn)的商業(yè)銀行如何應(yīng)對(duì)?

南方周末新金融研究中心研究員認(rèn)為，存量房貸利率下調(diào)對(duì)商業(yè)銀行的影響主要取決于存量按揭調(diào)整的比例及定價(jià)下調(diào)的幅度。從銀行存量住房貸款余額看，國(guó)有大行規(guī)模較大，但由于不同地區(qū)不同銀行實(shí)際執(zhí)行利率較為復(fù)雜，且不同銀行對(duì)按揭貸款業(yè)務(wù)依賴程度不同，因此受影響程度無(wú)法一概而論。

南方周末新金融研究中心研究員調(diào)研包括多家銀行在內(nèi)的研究機(jī)構(gòu)測(cè)算結(jié)果發(fā)現(xiàn)，從銀行角度看，存量按揭貸款利率下調(diào)，預(yù)計(jì)將為按揭人節(jié)省1000億-2000億元利息支出，對(duì)凈息差影響約在3-8個(gè)基點(diǎn)之間。相對(duì)而言，商業(yè)銀行的利息將因此減少至少1000億元。

商業(yè)銀行已提前采取對(duì)沖舉措。商業(yè)銀行主動(dòng)下調(diào)存款掛牌利率以降低負(fù)債成本。9月1日，多家全國(guó)性銀行宣布下調(diào)存款掛牌利率。其中，一年期下調(diào)10BP，2年期下調(diào)20BP，3年期和5年期均下調(diào)25BP。此次存款利率調(diào)降幅度普遍更大，且主要針對(duì)定期存款和大額存單。預(yù)計(jì)此舉將進(jìn)一步降低銀行負(fù)債成本，稀釋存量貸款調(diào)降帶來(lái)的息差壓力。

這是商業(yè)銀行2022年以來(lái)第三輪主動(dòng)調(diào)整人民幣存款掛牌利率。

與此同時(shí)，進(jìn)入9月，新增按揭房貸尤其是首套房將迎來(lái)更低的首付比例和利率優(yōu)惠，貸款增量有望提升。這可能在一定程度上對(duì)沖存量按揭利率下調(diào)的負(fù)面影響。

央行和商業(yè)銀行寄望通過(guò)調(diào)降存量房貸利率減緩提前還貸現(xiàn)象，它可能實(shí)現(xiàn)嗎?中國(guó)房貸市場(chǎng)近5年來(lái)有何引發(fā)深思的新現(xiàn)象?美國(guó)房貸余額為何經(jīng)歷周期仍保持平穩(wěn)?相關(guān)研究報(bào)告即將發(fā)布。